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供应量全面井喷福州写字楼开发商如何突围

发布时间:2019-11-09 17:50:52 编辑:笔名

  供应量全面“井喷” 福州写字楼开发商如何突围?

  2014,伴随着福州写字楼多核时代的到来,写字楼供应量亦达到了历年之最 截至目前,年内总供应量已近50万㎡,如此巨大的体量,让不少业内人士惊呼写字楼真刀真枪的 白刃战 来了!

  究竟,写字楼的多核时代为何如此凸显?面对竞争,榕写字楼的开发者又是如何突围?

  现状 短期内供应失衡

  福州写字楼市场的 海量 供应,已成为多位业内人士的共识。

  中原地产福州公司总经理蔡俊表示,2013年福州市区写字楼去化仅为16万㎡,但2014年的潜在释放却是 海量 。且各个板块均有大量写字楼放量,如东二环泰禾广场、北江滨的钱隆广场、五四路三盛国际中心、台江金融街二期、东二环的多个商服地块也将先后入市。

  与此同时,供应与去化的差剧却在逐年拉大。根据CRIC克而瑞福州机构的数据显示,2010年福州写字楼供应面积在13.4万方,而成交面积为8.8万方,供求基本平衡;2011年供求数据分别为28.3万方、9.4万方,明显供过于求;而到了2012年亦有22.2万方的供应无人埋单;即便需求最旺盛的2013年,仍有7万方左右的供应富余;而2014年前三季度,福州写字楼供需出现了近五年最大的差距,供应面积高达35.54万方,而成交却仅有不足10万方!

  这意味着近五年来福州写字楼已经存在近80万方的存量尚未去化,而接下来福州写字楼还有极大体量。CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬亦表示, 写字楼的供应时间节点过于集中,短期内实际使用需求不足,导致供过于求。 与此同时,整体行业和大经济环境的不给力,也令从前热衷购买写字楼的大客户有所 顾虑 。多核时代写字楼大放量,僧多粥少,市场势必面临一场 恶战 。

  溯源

  商 地井喷

  2014写字楼上市量为何井喷?业内人士称,关键因素在于上游土地市场逐年累加入市的商服地块数量。

  据海都房土地监控数据显示,2012年,福州市区成功推出2012编号的地块20幅,其中,纯商服地块9幅,涉商地块3幅。2013年,福州市区成功推出2013编号的地块40幅,纯商服地块26幅,涉商地块8幅。2014年至今,福州市区成功出让10幅,全部为涉商地块,其中纯商业地块5幅,住宅地块面积仅有3幅。

  很明显,商多住少。受到限购政策的影响,有效购买力不足,楼市遇冷,开发商拿住宅用地的热情度亦不高,进而转向商服用地,毕竟商业地块的地价相对较为可控。随行就市,政府也就相应地减少了住宅用地的供应量,大幅推进商服用地 蔡俊表示, 对于政府而言,发展商业还能有效增加就业机会、提高财税收入,一举两得。

  城市升级

  而对于商服用地的大幅度增加,诸多业内人士认为这与大福州城市转型有极大关系。

  福州市区的城市容量太小,迫切升级换代,因此政府已将土地供应的重点转到 提升城市形象 增加商业竞争力 的层面上。据规划界人士介绍,目前福州规划有闽江北CBD、台江海峡金融街CBD、五四路CBD 以及三江口商贸区。 福州多个CBD的规划以及福州向东、跨江面海的大都市规划,造就了当下的多核格局。 同时,从目前商服地块的区域上来看,台江金融街占据大头,而三江口周边商服地块亦开始陆续面市,崭露头角。

  规划在先,土地放量亦跟着规划走。 在提升地块价值方面,纯住宅地块显然不及商服地块。尤其是大型综合体,能够最大限度地集约用地,体现地段价值。 业内人士林先生表示, 而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资,造成了目前市区土地市场以商服用地为主的局面。

  突围 激战难免

  写字楼多极化格局下,不论是那个CBD,都有其优势所在。地段已不再是衡量写字楼价值的唯一标杆,供应激增的情况下,各个写字楼也在通过不同方式突围。

  价格战 低价牌吃香

  市场不好的年份,就会把写字楼缺点暴露出来。比如产品的同质化、过量供应、价格高企,在转让过程中难以分割,标的过大等等。 业内人士林先生分析道,一系列问题暴露出来后,写字楼受制于去化速度较慢,首先就将迎来价格战。

  率先打破写字楼价格默契的是北江滨CBD。

  8月份,北江滨CBD写字楼项目富力中心开盘。开盘均价在22500元/㎡左右,低楼层价格则在21000元/㎡~22000元/㎡不等。这样的售价几乎与周边住宅价格 平起平坐 ,甚至出现倒挂。低于市场预期的价格自然开盘大红。

  有业内人士表示,单个项目的低价入市,亦有很大可能引发区域写字楼的价格体系重塑,不过也是取决于各家开发商的资金情况和后市预判。 前两年写字楼高歌猛进,确实也需要一个盘整期。

  营销战 主攻回报率

  售后返租,也成为多个写字楼在激烈竞争中脱颖而出的营销手段。

  7月底,福晟国际中心,项目采用10年返租的形式,7%的年回报率,月租最高达170元/㎡,以此吸引客户,因此项目在短时间蓄客后就启动开盘,去化效果较为理想。而此前,阳光城时代广场、中央第五街也通过这种方式迅速去化。 售后返租可以给投资者一个较大的回报空间预期,因此在目前前景不明的楼市中,颇受青睐。

  另一方面,租售并举也不失为一个好方法。

  据了解,海峡金融街CBD的宇洋中央金座、升龙汇金中心,以及北江滨CBD的三迪联邦中心等写项目就采取部分楼层租售并举的方式。宇洋中央金座相关负责人透露,他们还通过各种渠道招租,希望引入更多的500强企业入驻,与其中央商务区的定位匹配。

  不过,有业内人士透露,此举依然是与维持现金流有关。

  黄彬分析道: 目前,福州大多数写字楼开发商更多的是靠销售来回笼资金,但受制于市场不景气,写字楼的销售周期明显加长。出租物业也成为维持现金流,有效降低回款周期过长带来的投资风险的一种方式。

  产品战 接地气更重要

  对于当前福州写字楼而言, 5A、超甲级 ,定位高端似乎已成为几乎所有写字楼项目的一致目标。但是对应的超大型公司和大企业总部实际上数量依然有限。

  福州本土的大多数中型企业的特点是资金更多集中在技术、人才等方面,对硬件、固定资产和办公环境的需求不是特别地强烈。目前多数写字楼没有做出相匹配的规划,也就无法与这类主流 刚需 企业实现对接。

  因此,蔡俊表示,写字楼项目规划前期,房企就应当在产品设计上突出多样化特色,跳出同质竞争。 所谓品质战,并不是全部追求高大上,而是针对目标客群度身定制产品。

  他表示,写字楼项目以 甲A 满足超大公司和企业总部,也要有 甲B 等中档写字楼,满足福州中型企业的需要,还可以打造不同的主题性、产业型项目,整合相关产业的资源实现其价值最大化。

  另一方面,写字楼一般整层出售,投资门槛比较高。因此,写字楼的产品划分可以做小,打破整层出售的限制。此外,为了丰富产品线,商业地产还应当相应规划一定量的SOHO产品,为中小企业微办公使用,作为写字楼的有力补充,同时也打出差异化的特色牌。

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